PLU Ustaritz Quelques observations en guise de réflexion
INTRODUCTION
L’intérêt général est toujours premier par rapport à l’intérêt privé, cela est une constante dans les politiques d’aménagement du territoire. Depuis quelques années la préservation de l’espace agricole, environnemental sur des surfaces viables pour l’agriculture et conséquente pour l’environnement, est une des priorités manifestées par les différents législateurs qui se sont succédés à la tête de l’Etat et cela quelquesoit leurs «étiquettes politiques » ! Citation : » (…).
(LaVieImmo.com) – Le législateur veut mettre fin à un modèle d’urbanisation trop consommateur d’espace agricoles et naturels. Depuis quelques années, la réforme du Code de l’urbanisme oblige les communes françaises à réviser leurs plans locaux d’urbanisme (PLU) afin de limiter l’étalement urbain, conséquence d’une trop grande liberté des collectivités en matière de construction.(…).
Le premier, Grenelle II, a pour objectif de limiter l’étalement urbain et de conserver les terres a priori destinées à l’agriculture. Le second, la loi Alur, a complété le dispositif en rendant “exceptionnelle” la possibilité d’accorder des permis de construire pour des habitations dans des zones qui sont normalement vouées à l’agriculture.(…). »Fin de Citation. Voir en annexe l’article complet.
De son côté le journal Médiabask, dans un article publié sur son site internet, du 06.02.2019, sur le rôle du SCOT, (Schéma de cohérence territoriale), indiquait ceci, citation, les gras sont de nous : « (…).
La création de la Communauté d’agglomération Pays Basque (CAPB) en 2017 a changé la donne. Dans le territoire qu’elle couvre, les plans locaux d’urbanisme, cartes communales, plan climat et autres programme local de l’habitat… tous passent par elle maintenant. Certains devront sortir du four d’ici 2020, et le Scot est la pâte commune à tous ces documents d’aménagement que les élus devront pétrir, mais surtout respecter. (…).
Juridiquement le Scot s’impose à tous les documents d’aménagement, certes, mais au Pays-Basque, les élus ont décidé d’écrire les orientations, une méthode et un calendrier en amont. Une façon d’affirmer la place de chef de file de l’Agglo dans le domaine. Ils ont appelé cela la Charte d’aménagement et de développement durable et ils l’ont votée le 2 février. La démarche a été validée par les services de l’Etat.(…). L’exercice doit tout de même respecter des principes. La limitation de la consommation du foncier, la sanctuarisation des terres agricoles et le renforcement des centres-bourgs sont des incontournables.(…). » Fin de citation
PREMIERE OBERVATION
En rappelant très brièvement ces données institutionnelles, nous ne voulons aucunement cautionner l’actuelle révision démesurée du P.L.U., à Ustaritz, telle que l’a préconisé la municipalité actuelle. Nous nous sommes déjà exprimé à ce sujet. Nous souhaitons simplement, permettre aux personnes qui s’estiment lésées par le déclassement proposé, (approximativement 400 maisons, selon le décompte du collectif), de faire face à la réalité suivante : en effet quelquesoit, l’issue que connaitra la révision actuelle, un certain nombre d’entre elles, n’auront pas satisfaction dans leur réclamation spécifique. C’est une réalité à ne pas perdre de vue !
En effet il est impossible, compte tenu à la fois, des intérêts privés légitimes des personnes concernées et des objectifs du resserrement des zônes constructibles, voulus par le législateur et portés par les organismes institutionnels, (ce que montrent d’ailleurs les avis de l’Etat et des P.P.A. sur l’actuelle révision proposée), d’élaborer une révision, qui puisse être acceptée « par tout le monde », parce que satisfaisante pour tout en chacun, tant sur le plan privé qu’institutionnel !? Il faut avoir la franchise de le dire, afin de ne pas laisser se bercer d’illusions, un certain nombre de nos concitoyens impactés par le déclassement actuellement proposé ou celui qui sera modifié par la suite, éventuellement.
De plus proposer de maintenir TOUTES les zones constructibles, dans le cadre de l’actuel PL.U., et de son règlement, relève de l’irresponsabilité ! Outre la perspective d’une spéculation financière explosive, au détriment des jeunes primo accédents ; cela ouvre le champ à une urbanisation exponentielle. Citation : «
La population d’Ustaritz est, selon les derniers chiffres officiels, de 6 608 habitants contre 2 477 habitants en 1968. Sur le long terme la population a augmenté de 4 131 habitants sur une période de 46 ans, soit une évolution de 166,77% entre 1968 et 2014. Si l’on poursuit de facon linéaire cette évolution de la population, le nombre des habitants d’Ustaritz en 2020 sera de 8 045, soit une augmentation de 1 437 habitants (21,75%).
« Fin de citation. Voir le site : www.ville-data.com
On peut remarquer l’accélération de ces dernières années qui implique une dynamique exponentielle, qui peut induire, si elle n’est pas contingentée, qu’en 2025/2027, que le cap, au minimum des 10 000 habitants soit atteint sinon dépassé. Qui peut accepter une telle dérive? Surtout dans un contexte économique et financier de plus en plus lourd, qui ne permettra pas à la commune de faire face avec efficacité et sens du service, aux besoins d’une telle population !?
Il faut le dire, sans langue de bois, la politique du maintien, eu égard notamment au seul intérêt privé, de zones constructibles « tout azimuth », mise en oeuvre par les précédentes municipalités de ces 20 dernières années, est terminée ! Ce qui ne veut pas dire bien sûr, qu’une autre politique de recentrage, à la fois correcte et raisonnable, dans le cadre législatif actuel et des objectifs institutionnels, ne soit pas réalisable.
DEUXIEME OBSERVATION
L’agriculture est un élément essentiel à la VIE, à toute vie terrestre, humaine, animale et végétale. L’ignorer peut conduire à un risque majeur. A Ustaritz, l’agriculture a toute sa place. Une agriculture au service de la population, génératrice d’emplois, protectrice de l’environnement naturel et culturel.
Autant il y a quelques années, on aurait pu penser à la perte identitaire agricole de notre commune, autant aujourd’hui, grâce à des productions locales de qualité et à la résurgence des circuits courts prébiscités par les citoyens, l’agriculture reprend fiérement sa place.
Pour accompagner l’agriculture, tant à Ustaritz que sur l’ensemble du Pays-Basque, des outils existent, notamment celui de la SAFER. Il s’agit d’une société, au service des territoires, de l’agriculture et de l’environnement. Elle a capacité à intervenir, soit par acquisition amiable, en préemption au prix ou en révision du prix.
Elle n’intervient que sur sollicitation de la profession agricole, (syndicat Lurzandia), ou des collectivités : commune, département et région. La préemption en révision de prix, consiste à intervenir, afin de réguler le prix du m2 et ne pas laisser faire le marché spéculatif. Pour information, à Ustaritz le prix moyen du m2 est de UN EURO ! Laisser croire, comme l’a fait récemment le collectif contre la révision du P.L.U., que ce prix serait de 3 euros (sur radio bleu), n’est pas recevable.
Le but de la SAFER, n’est pas un accaparemment de terres par des manœuvres particulières, mais l’installation de jeunes agriculteurs. Cela en symbiose avec de nombreux partenaires représentés en son sein. C’est ainsi que la SAFER Pays-basque, est composé de représentants de : L’association des maires, le conseil dépatemenal, le conseil régional, D.D.T.M., Groupama, Chambre d’agriculture, Fédération des chasseurs, Heganaldia (environnement), Crédit agricole ; E.P.F.L., F.N.S.E.A., J.A., E.L.B., Coordination rurale, Le technicien foncier, le Directeur départemental et le Directeur Régional
Concernant la C.A.P.B., celle-ci a décidé de prioriser le maintien et le développement de l’agriculture au Pays-Basque. A cet effet un comité de pilotage, s’est mis en place, associant : SAFER, EPFL et CAPB . Il a pour mission d’étudier toutes les opportunités qui pourront permettre à l’agriculture de se pérenniser et de se développer. Le foncier agricole en fait partie.
Lorsqu’on parle de foncier, on désigne celui qui permet à un exploitant agricole de pouvoir vivre de son métier, disposant à cet effet d’une surface conséquente et non pas d’un simple jardin. Il est évident à cet effet qu’un vrai réajustement de zonage : A, N et U, s’impose avec bon sens, contrairement aux propositions de déclassement et reclassement proposées, qui s’avérent incohérents et donc porteurs d’une injustice.
TROISIEME OBSERVATION
Il est pour le moins étonnant de constater que le collectif contre le PLU, situe l’estimation de la valeur moyenne des terrains constructibles à Ustaritz, dans une fourchette allant de, citation : «(…).
2-SAFER : Droit de préemption si vous voulez vendre une parcelle étiquetée en zone A (Agricole) ou N (Naturelle) la SAFER peut se porter acquéreur au prix agricole (entre 0.67euro et 2,67euros /m2 alors que constructible 280 à 300 euros/m2) Les propriétés bâties peuvent être concernées (voir lien). « Fin de citation. (Voir annexes jointes : PV Janvier commentaire du collectif + article Radio Bleu).
Ces dernières années, la moyenne fixée par le marché à Ustaritz oscille entre 150/170 euros, voire dans certains secteurs, autour de 200 /210 euros. Outre cela cette estimation très haute, faite par le collectif, ne correspond pas à la moyenne des estimations basses données à titre indicatif par l’administration des domaines sur le territoire de la commune. Par exemple, (voir le procés-verbal du C.M., du 26.11.2015 délibération N°1 relative à l’acquisition par la commune de la parcelle AC N°91 -consorts Doyennard -quartier Hérauritz), l’opération d’achat d’un terrain de 840 m2 au prix de 171 350 euros, soit 215 euros le prix du m2. Alors que l’évaluation des domaines, des 09 avril et 25 juin 2015, avait estimé la valeur de ce terrain à 149 000 euros et l’E.P.F.L., à 120.000 euros !?
Un tel affichage à 280/300 euros le m2, ne peut que pousser à une surenchère financière, porteuse en soi d’une désillusion quant à la valeur réelle des terrains recensés par le collectif ! En 2015 nous avions voté contre cette délibération, tandis qu’un élu de l’opposition choisissait de s’abstenir, en fonction de ses propres analyses. Ce qui était tout à fait son droit, que nous avons respecté.
Voici, à titre d’indication, l’estimation moyenne selon un spécialiste, www.consortium-immobilier.fr, citation, le surlignement en rouge est de nous : « MOYENNE DES PRIX DE VENTE AU M2 À USTARITZ Mai 2019 : : « Prix Terrain 178 € à 198 €, à 217 € «Fin de citation. Un autre site : www.seloger.com, parmi ses différentes propositions, donne actuellement une liste de 14 terrains, tant pour Ustaritz qu’aux alentours, dans une fourchette qui va de 156 euros à 250 euros, ce qui situe la moyenne autour de 200 euros. Voir aussi sur le site du Groupe CGE www.lesterrains.com, la liste des terrains proposés sur les « Hauts d’Arruntz », dans une foruchette de prix qui oscille entre 200/220 euros le m2.
Des professionnels consultés à cet effet, nous ont confirmés les fourchettes précitées. Nous vous invitons à consulter, sur le site suivant : www.app.dvf.etalab.gouv.fr , la carte de France, et donc celle d’Ustaritz, qui recense de 2014-2018, l’ensemble des transactions immobilières avec leur prix, le nombre de m2, la nature du bien, etc.. et bien évidemment leur localisation, notamment sur le quartier d’Arruntz.
QUATRIEME OBSERVATION
Question : comment contester un P.L.U. , sur un point particulier ou sa révision, comportant un déclassement de zonage ?
Voici ce qu’en dit un expert, selon le site internet : plu-en-ligne.com. Citation, les italiques majuscules sont de nous : le surlignement en italique jaune et les majuscules rouges, sont de notre fait, « (…).
Disposer d’un motif de validité : Pour contester un PLU, vous devez avoir “qualité et intérêt à agir”. C’est le cas lorsque votre parcelle est classée en zone agricole alors qu’il n’est plus possible de cultiver sur ces terres, par exemple… Ou encore, que votre terrain est en zone Naturelle (non constructible) alors qu’il se situe à quelques pas d’un hameau.
Vous pouvez alors contester le PLU, en incriminant une erreur d’appréciation par exemple. Sachez qu’une association peut également contester un PLU dans la limite de son objet, ou bien une des communes voisines ou un de ses habitants.(…).
Des alternatives aux recours ?
Attention : aucune autre démarche de votre part n’aura valeur de recours, qu’il s’agisse de pétitions, de manifestations, de coups de téléphones, d’emails ou encore de rendez-vous répétés à la Mairie.(…). Il est recommandé de plus de vous adjoindre les services d’un avocat spécialisé, afin de mener une procédure complète. » Fin de citation. Voir en annexe les recommandations d’un cabinet spécialisé : site internet : www.tasciyan-avocats.fr
NOTRE PROPOSITION
Compte tenu des enjeux majeurs pour la commune d’Ustaritz et aussi des conséquences induites par le déclassement massif proposé dans la révision du P.L.U., nous proposons que la municipalité procéde, à l’instar de celle de Taillebourg (site internet : www.taillebourg17.fr ), à l’annulation et son report, de la prochaine enquête publique, de façon, en collaboration avec la C.A.P.B., de retravailler le déclassement massif, afin de le réajuster. Evidemment sans remettre en cause l’économie générale de la révision, sous peine d’invalidation. Initiative qu’elle a déjà prise récemment, en qualité de P.P.A., pour le quartier Saint Michel. Cela permettrait ainsi de procéder aux rectifications qui s’imposent, tout en conservant les objectifs impératifs de réaménagement du foncier, eu égard à l’intérêt général.
J.C. Saint-Jean et les élus « Ustaritz avec bon sens »
Annexes PDF :
Collectif article 4
Collectif commentaire CM 24.01.2019
Collectif radio bleu
La vie immobilières